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부동산 거래 문구 정리 <특약사항·임대인 수리의무/수선의무> 본문
■ 매매 계약시 특약사항
- 현 시설물 상태에서의 매매계약이며, 등기사항 증명서 확인하고 계약함.
- 계약금 중 500만원은 2022-11-05 입금했고, 나머지 계약금 1500만원은 계약서 작성시 이체함.
- 잔금시까지 각종 공과금은 (잔금일 기준으로) 매도자 정산한다.
- 매매계약 이후 임대차 계약은 매수인과 하기로 한다.
- 기타사항은 부동산 매매 관례에 따르기로 한다.
- 본 계약 당사자들은 계약에 필요한 개인정보수집 및 이용 활용에 동의하기로 한다.
- 잔금 기간은 계약서를 작성하는 계약일로부터 2개월 후로 정한다.
- 매매계약시 중대하자 미고지 후 발생하는 하자는 매도인이 책임진다. (현재 누수 중대하자 없음.)
- 계약 체결일 이후 잔금 날까지 부동산에 권리변동 사항이 발생하면 계약을 해지하고 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 손해배상한다.
■ 전세 계약시 특약사항
- 현 시설물 상태에서의 전세계약이며, 등기사항 증명서 확인하고 계약함.
- 계약금 중 500만원은 2022-11-05 입금했고, 나머지 계약금 1500만원은 계약서 작성시 이체함.
- 임대인은 임차인의 전세자금 대출에 협조한다.
- 기타사항은 주택임대차 보호법 및 부동산임대차 계약 일반 관례에 따르기로 한다.
- 본 계약 당사자들은 계약에 필요한 개인정보수집 및 이용 활용에 동의하기로 한다.
- 현 등기사항증명서상 근저당권설정(국민은행 최권최고액 금 200,000,000원정)은 잔금일 전액 변제 및 말소한다
- 계약일로부터 잔금 및 입주일자 익일까지 현재 상태의 등기부 등본을 유지해야 하며, 근저당 외 다른 대출 설정은 하지 않는다. 이를 위반하면 임대차 계약은 무효가 되고, 임대인은 임차인에게 손해배상을 해야한다.
- 임차인은 부동산에 문제가 없음을 확인했고 임대기간 중 사용한 부분에 대해 원상회복의무가 있음에 동의한다.
- 임차인은 만기 3개월 전 이사 여부를 미리 통보하고, 부동산 방문에 적극 협조하기로 한다.
■ 월세 계약시 특약사항
1. 2개월 이상 월세 연체시 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있다.
2. 현 시설 상태에서 월세계약이며, 월세는 후불로 한다.
3. 계약금은 계약과 동시에 임대인 통장으로 입금하고, 월세도 본 통장으로 매월 입금한다. (00은행 계좌번호 0000 임대인)
4. 월세는 매월 1일에 입금하고 첫 달은 잔금일로부터 1일까지 계산해서 입금하기로 한다.
5. 월세는 00원으로 하되 세금계산서 요구 시 부가가치세는 따로 부담하기로 한다.
6. 임차인은 계약기간 만료 시 원상으로 회복하여 반환한다.
7. 임대차 계약기간 만료일에 다른 임차인에게 임대차여부에 관계없이 임대보증금을 즉시 반환해준다.
8. 임대차 계약기간 만료일까지 임대보증금을 반환해주지 못한 경우 그 다음날에 임차권등기에 필요한 서류를 교부하여 주고 임차권등기에 적극 협조해준다.
9. 본 계약에 포함되지 않은 내용은 계약의 내용으로 삼지 않으며 관련 법구와 관례에 따른다.
■ 부동산 거래 다양한 상황
1. 매매 계약 시 특약사항(매수자가 집을 수리하는 경우)
매수자가 집을 수리할 수 있게 허락한다. 수리가 들어가는 시점까지는, 매도자가 관리비를 부담한다.
2. 전세 계약 시 특약사항 (잔금전 수리하기로 했을 때)
임대인은 잔금 전 수리하기로 한다. 올 수리보다는 수리할 부분(도배, 장판, 페인트, 조명, 씽크대, 욕실 등) 을 자세하게 명시해야 분쟁의 여지가 없다. 매도인은 2022년 11월 5일부터 매수인에게 수리 기간을 주며, 2022년 11월 15부터 발생하는 공과금 및 관리비는 매수인이 부담한다.
3. 전세 계약 시 특약사항 (잔금일과 입주일이 다른 경우)
잔금일 기준 제세공과금을 정산하며, 잔금일 이후 임차인의 관리 소홀로 인한 하자 발생시 임차인이 수선하기로 한다.
4. 현 세입자 승계시 특약 사항
현세입자 (계약자 000, 전세보증금 200.000.000원, 만기 2022년 10월 31일)는 매수인이 승계한다.
(참고 : 임대차계약서 사본 첨부 및 매매계약 후 임차인 확인)
5. 매도인이 전세로 살기로 한 경우 특약 사항
현 소유주가 매도 후 금 500,000,000원에 2년 전세 사는 조건의 매매계약이며, 전세 계약서는 잔금일에 작성하기로 한다.
6. 세입자가 있는 주택 매매 후 실거주 입주하는 경우 특약 사항
현 세입자의 명도는 매도인이 책임지기로 한다.
7. 계약일까지 매수인 명의가 결정되지 않았거나 변경될 가능성이 있을 때 특약 사항
매수인은 잔금일 전 공동명의 또는 매수인이 변경될 수 있으며, 변경될 경우 매도인 및 중개사에게 통보하여 정정하기로 한다.
8. 임대차 기간 만료 시 보증금의 변동 없이 재계약을 한 경우 특약 사항
금액의 변동이 없으므로 재계약서 작성없이 계약 연장을 할 수 있으나 이는 임대인에게 불리하므로 꼭 재계약서를 작성해야 한다. 재계약서 작성없이 묵시의 계약 갱신이 되었을 땐 임차인이 계약해지를 통보한 후 60일이 도래하면 그 계약은 해지된 것으로 하여 임대인은 보증금을 반환하여야 한다.
9. 계약기간 전 임차인이 이사를 간 경우 특약 사항
관례상 임차인이 중개수수료를 부담하여 새로운 임차인을 구해놓고 이사를 간다. 그러나 임대인이 계약기간까지 임차인이 거주하길 원했다면 거절할 수 있다. 임차인인 중개수수료를 부담한다고 해서 무조건 계약기간 전 이사를 갈 수는 없으며, 임차인이 부담하는 중개수수료는 계약기간이 완료되지 못한 임대인에 대한 손해배상금의 성격이다.
10. 임대인이 임대사업자 등록하려는 경우
임대인의 임대사업자 등록에 적극 협조하기로 한다. (임대기간 만료 시 임차인 등본이 필요할 수 있다.)
■ 주의사항 및 TIP
⑴ 잔금일 전에 이삿짐을 미리 들이게 되면 세입자에게 '점유권'이 생기고 세입자가 잔금을 주지 않을 경우 집주인은 '내용증명', '명도소송'을 해야될 수도 있다. 귀찮은 상황을 만들지 않기 위해서는 잔금일 전에는 이삿짐을 주지 않도록 해야하고 계약 기간이 끝나고 세입자가 이사를 갈 때에도 이삿짐이 다 빠지고 집을 확인 한 뒤에 보증금을 돌려주어야 한다.
⑵ 현 시설물 상태에서의 매매계약이라는 문구가 있을 시, 건물의 보일러·수도 등 시설물의 문제는 매수인이 책임져야 한다. 따라서 집을 사기전 꼼꼼하게 집 상태를 살펴봐야 한다.
⑶ 매수인은 매도 부동산에 존재하는 행위적인 위법불법 부분을 일괄 승계하며 앞으로 매도인에게 일절 이의를 제기하지 않는다. 이 문구는 주로 재개발 예정 지역의 주택을 매매할 때 들어가는 문구다. 재개발 지역의 주택은 불법 건축물이나 위반 건축물이 간혹 있기 때문에 이미 행정처분으로 과태료가 부과되었거나 차후 적발되어 행정 처분을 받았수 있는지 꼼꼼히 확인하고 투자해야 한다.
⑷ 근저당권 승계시 대출 이자는 잔금일까지 매도인이 부담하고 그 이후는 매수인이 부담한다. 매매 주택에 대한 근저당권을 승계할 경우 대출 이자의 부담을 정확히 제시하고 은행에서 근저당권을 승계 받을 때 그 달에 내야하는 이자를 미리 받아두도록 한다. 이자의 책임을 분명히 하지 않으면 내지 않아도 될 이자까지 부담하는 경우가 생긴다.
⑸ 가계약전 부동산을 통해 등기부등본 및 계약 상세 내용을 문자로 받아 놓는다.
⑹ 특약사항은 적어도 계약 하루 전에 부동산에 보내고, 계약서 초안을 받아놓고 상호 조정한다.
⑺ 계약 전 관리사무소, 아래층, 경비실과 누수 등 특이사항 있는지 확인한다.
■ 임대인·임차인의 수선의무
1. 임대인
⑴ 임차인의 사용 수익을 방해할 정도로 큰 대규모 수선의 비용은 임대인이 부담한다.
⑵ 노후로 인한 고장, 천재지면으로 파손, 수도관 동파 등 원인으로 난방 온수 사용불가, 누수 결로 보일러 고장시 수리비용은 임대인이 부담한다.
2. 임차인
⑴ 사전협의없는 셀프인테리어 복구, 별도로 에어컨 설치 시 배관 구멍 복구, 벽걸이 tV 설치시 벽 타공 자국 복구, 형광등 등의 소모품은 임차인이 부담한다.
⑵ 전월세 집 방범창 도어락 설치시 기존시설수리 아닌 새로운 시설 설치하는 비용은 임차인이 부담한다.
⑶ 사용 부주의로 인한 수선 및 소모품, 관리 소홀로 인한 곰팡이 결로에 대한 비용은 임차인이 부담한다.
⑷ 기본 시설 파손 시 임차인은 원상복구 하여야 한다. (자연마모 제외)
⑸ 아파트를 사용함에 있어 벽걸이 제품등은 임대인의 동의를 얻어야 한다.
⑹ 고장난 부분은 고장 원인과 사진을 보내 임대인과 합의하에 수리하여야 한다. 만약 합의하지 않고 수리할 경우, 임대인이 비용지불하지 않는 것에 임차인은 동의한다.